随着《郑州都市圈交通一体化发展规划（2020—2035年）公布，未来，郑州都市圈将成为真正的“一小时通勤圈”，郑州商业地产将迎来怎样的机遇。7日，《2021年第一季度郑州房地产市场回顾与展望》报告显示，郑州写字楼空置率创近三年新低，互联网、房地产及建筑业、金融业租赁需求较为旺盛，零售行业租赁需求不断增长，郑州零售物业市场录得新增供应7.7万平方米。

写字楼市场空置率创近三年新低，互联网行业租赁需求最大

今年第一季度，郑州写字楼市场无新增供应入市，个别原计划入市的项目均推迟到今年年中交付。

《2021年第一季度郑州房地产市场回顾与展望》显示，互联网、房地产及建筑业、金融业分列市场新租需求来源前三位。其中，互联网行业占比21%，集中表现为在线教育头部企业的扩租需求。房地产及建筑行业占比16%，金融业占比14.4%。

随着疫情的稳定和租赁活动的全面展开，活跃的新增需求推动本季度全市净吸纳量大幅上升，录得14.7万平方米，为2020年第四季度的三倍左右。空置率则环比下降4.0个百分点，回落至11.8%，为近3年最低。

租金方面，第一季度全市写字楼平均租金报价102.5元/平方米/月，较2020年底上涨4.2%，乙级写字楼的租赁情况优于甲级写字楼。

未来3年，写字楼市场约有400万平方米新增供应入市，主要来自于2021后龙湖金融岛项目的集中入市。新增供应多数集中在非核心板块。甲级写字楼市场将新增约150万平方米供应面积，产品类型也更为丰富，预计有超越目前市场的新型产品面世。

专家分析认为，受益于活跃的市场新租需求、市场供应及库存减少，预计郑州甲级写字楼空置率将在一段时间持续下降。随着郑州经济结构的不断完善，城市向着国际化发展路径迈进，未来选择进驻郑州的头部企业会进一步增加。

零售行业门店持续扩张，租赁需求有所增长

报告显示今年第一季度，郑州零售物业市场录得新增供应7.7万平方米。核心商圈及次级商圈均迎来新的项目开业。受疫情影响，多数品牌对新开项目信心不足，季内净吸纳量报5.88万平方米。

整体新租需求方面，零售行业奢侈品牌和国际快时尚表现突出。LVMH、Kering等已进驻郑州市场的奢侈品集团开始将更多品牌纳入郑州市场；快时尚代表UNIQLO亦在郑州加速扩张，承担了去化主力军的作用。国产美妆集合店作为本季的新兴零售趋势在多个购物中心开出新店，带动了部分核心及区域代表性购物中心人流提升。

从购物中心数据可以看出，商品力较强、精细化运营和空间体验感强的商场在疫情后恢复最快，正向增长最为迅猛。例如，丹尼斯大卫城、正弘城的业绩在2020年5月份便恢复到疫情前水平，7月份开始实现同比正向大幅增长，截止到今年一季度末，销售业绩及受品牌关注度均实现双位数增长。

世邦魏理仕郑州分公司副董事总经理、郑州及西安顾问及交易服务商业部董事张桐表示，疫情后，郑州零售物业市场品牌选址呈两极化趋势。一方面地标项目发挥品牌资源优势进一步吸引首店、快闪店入住，另一方面核心商圈所具备的高韧性及强商业号召力也持续为域内零售项目保驾护航。但考虑到核心商圈空间有限，首店资源或将一定程度的外溢至次级商圈的优质品牌购物中心。

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