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郑州写字楼出现滞销 高铁片区成“重灾区”
郑州写字楼网 2013-08-15 来源:86写字楼网

因不限户籍和套数,又不限贷,近年来,郑州商业地产项目在楼市调控之下逆势崛起,一些从未涉足过商业地产开发的企业纷纷转战于此。

去年,郑州写字楼的库存量也达到了历史最高水平。如今,多个项目先后封顶,市场价格低于预期,甚至出现倒挂现象。

今年以来,不少项目密集促销、改变销售和开发计划、改变产品定位,甚至改变产品形态。

一场关于写字楼市场竞争的“拉锯战”正在进行。但是,要回到原来的市场,不知道在时间上是否有机会。

数据

郑州非住宅项目至少还可销售4年

昨日,郑州市房管局公布的“2013年上半年郑州房地产市场运行情况”报告显示,今年上半年,郑州市区非住宅投放面积为243.68万平方米,同比增长205.90%;销售面积为94.75万平方米,同比增长94.72%,非住宅供求比达到了2.57∶1。

报告认为,郑州市区非住宅的投放量及销售量均创下历史新高,但投放面积增幅远远高于销售面积增幅,供大于求十分明显。

截至去年12月底,郑州市区非住宅累计投放面积为598.46万平方米,到今年6月底,该数字上升至746.76万平方米。

今年上半年各月的非住宅库存频频刷新历史新高,以过去12个月的月均消化面积计算,郑州市区非住宅累计可售面积的消化周期达到48个月。

现状

写字楼从疯卖到滞销

在郑州非住宅项目中,写字楼占比最大,关于写字楼的库存,已成为“历史遗留问题”。

2012年,大批写字楼项目蜂拥入市,尤其是高铁片区项目,至今销售缓慢,这被众多业内人士称作“滞销”现象,而在4年前,情况完全不同。

“在2009年,郑州写字楼根本就不够卖,基本上是开发一栋卖一栋。从2009年到2010年下半年,销售非常好。到了2011年四五月份,销售就不行了。”河南楷林置业有限公司策划中心经理康红朋说。

从2009年开始,虽然郑州新建住宅价格上涨速度加快,但由于回报率高,仍有很多投资客愿意把目光聚集到写字楼上。2011年前后,需求量达到一定程度,新建写字楼开始小范围积压。

“2011年,郑州住宅限购政策出台之后,写字楼市场确实又火爆了一段时间。不过,这指的不是销售,而是很多开发商把开发方向转到了写字楼上。”郑州黄河大观有限公司苏荷项目销售总监曹杰锋说。

而这次写字楼的集中放量是从2012年开始的,当年下半年便出现“滞销”,郑州其他区域也有零星分布的写字楼入市,数量和体量都不大,高铁片区的商务写字楼首当其冲,成为“重灾区”。

措施

优惠不断,以价换量或成常态

面对写字楼的高库存,开发企业只能通过降价来“跑量”。

近日,河南商报记者以投资人的身份,探访了郑州东站附近十多个非住宅项目,发现各种促销和优惠活动依然存在。

记者一进门,便有置业顾问快步上前,笑脸相迎,听闻投资,大都抛出各种优惠条件。如商鼎路某写字楼项目,新楼开盘前排号交5万元顶7万元,开盘当天还可享受4000元到8000元的优惠券;金水东路与心怡路交叉口附近一项目,开盘时优惠9个点,如果全款则优惠11个点,而另一项目若全款则优惠8个点,按揭贷款则优惠6个点。

也有离高铁站较近的项目,只有在一次性付清全款的情况下才优惠1个点。其销售人员说,他们的产品大都整层出售,留给散户的房源屈指可数。

记者观察到,去年下半年很多写字楼项目给出的“送装修”、“送物业费”,现在已经很少听到了。

有业内人士向记者解释说,开发商只有在同类产品、同地段、同区域竞争中,或者为新房源入市造势时,才会向客户抛出大量的优惠,日常销售过程中优惠减少很正常。

不过,上述人士说,经过今年上半年的优惠和促销,部分项目确实消化了一部分存量,大都低价成交,或者整层出售给企业,以价换量将成为该片区写字楼竞争常态。

在踩盘的过程中,记者还发现,产品形态相同的非住宅项目,争抢客户,竞争激烈。

观望

为避“血拼”,

部分项目延缓入市

2012年9月,高铁站周边一个写字楼项目以低于预期的价格面市,由于企业品牌影响力比较大,该项目所推产品一售而空。消息一出,周边原本准备同时期推出的写字楼产品纷纷推迟了开盘时间。

这只是去年下半年郑州写字楼销售市场的一个缩影。

今年6月份,河南商报记者与东站附近一写字楼项目经理私下沟通时了解到,他的项目早已封顶,目前在做外立面,并请了国内知名的物业管理服务机构,为项目做顾问。

但该项目至今没有向市场投放。

该项目经理说,高铁片区和他开发的产品相似的很多,已经入市销售的,业绩并不好。正如他所言,郑州写字楼市场很少出现像现在这样,写字楼集中供应、扎堆拼营销的现象。

长得差不多,功能都相似。为避免价格“血拼”,很多项目采取了延缓入市、推迟开发、先售商铺、更换产品等一系列应对措施。

于是也出现了诸如“高铁商圈——我只为写字楼做配套”、“我愿放下身段,定位中低端,为写字楼服务”的广告宣传语和言论。

但由于开发周期长,销售情况不乐观,各写字楼项目的资金链如何,也成了一个大家都不愿多说的话题。

警惕

县域非住宅物业

开发比重过大

郑州市区非住宅库存滞销的同时,周边县市的非住宅库存情况也值得警惕。

昨日,郑州市房管局公布的“2013年上半年郑州房地产市场运行情况”报告显示,今年上半年,县域商品房投放面积300.1万平方米,同比增长35.4%,其中,商品住房投放面积219.18万平方米,同比增长15.63%;非住宅投放面积80.92万平方米,同比增长152.24%。县域商品房销售面积234.84万平方米,同比增长84.93%,非住宅销售面积23.41万平方米,同比增长1132.11%,县域房地产市场销量增幅远高于市区增幅。

虽然县域非住宅销售面积同比增幅较大,但仍不容忽视的是,县域非住宅供销比达到3.46∶1,供销比值高于市区。

郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说,近两年,县域房地产开发的业态以城市综合体项目居多,其中非住宅物业的开发比重过大。


他提醒,2011年至2013年上半年两年半的时间,县域非住宅累计的功效差已经达到173.01万平方米,短期内难以消化,建议土地管理部门减少非住宅用地供应数量,放缓非住宅供地节奏,增加住宅用地供应。


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   编辑:陈海兵 浏览次数:631
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