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郑州写字楼低价入市 自持物业才是王道
郑州写字楼网 2012-11-23 来源:大河报

2012年,对于郑州写字楼市场而言注定是不平凡的一年,从这一年起郑州有了能与一线城市比肩的高端写字楼代表。而与此同时,郑州写字楼的存量面积也达到了历史最高水平。多个写字楼项目先后交房,供应集中入市,无论是出售的投资型物业,还是品牌开发商自持的高端办公物业,同样遵循一条法则,即价格决定价值。无论你是购买写字楼投资,还是公司自用,有价值的写字楼物业才能彰显投资者眼光和公司门面。

高租金背后所产生的地段价值

从某种意义上而言,因为资金流和人流的汇聚,而成为一座城市中最为庞大的资金聚集池——居高不下的商务租金价格,正是其最明显的表征。来自仲量联行的一份测算显示,2011年北京甲级写字楼租金涨幅高达41.4%,平均净有效租金达每平方米293元的历史高位。而这种商务“中心论”也蔓延至郑州——写字楼租金回报高地仍然在以郑东CBD为核心5公里范围内的高端写字楼。

据楷林置业品牌部调查的数据显示,2012年第三季度郑州写字楼租金呈缓慢上涨趋势,截至9月份,郑州写字楼市场日租金价格上涨至2.43元/平方米,较7月份上涨了6.6%,而9月份郑东新区租金引领行业高出郑州平均租金16.5%,为2.84元/平方米。“从一线城市到二线城市的一个共同特质是,中心区写字楼总是升值最快、租金涨幅最大的。”楷林置业品牌总监郭春江说,郑州的租金水平虽然不高,但租金回报却能赶超一线城市。投资写字楼,不能单看租金高低,还需要计算投入产出比。

郑州写字楼租金回报 仍然“一枝独秀”

“现在人们已经认识到投资写字楼的一些关键元素,这个投资群体正在逐步增长。从实际情况来看,投资写字楼的回报率要远高于住宅投资。”在郭春江看来,总体来说,郑州高档写字楼仍然属于凤毛麟角的稀缺产品,随着郑州城市规划的出台,市中心区域大刀阔斧进行改造等一系列形势向好都表明,郑州的整个写字楼市场会蕴含着巨大的商机。“投资者应该优化自己的资金投放比例。”郭春江认为,目前住宅价格处于高位的水平,已经失去了投资的机会。而且住宅出租的价格并不可观,空置住宅还将伴随空置费、暖气费用等支出,目前住宅投资只能起到保值的作用,而写字楼的出租,则能带来稳定良好的租金收益。所以持有多套住宅的投资者,可以考虑变现一部分,购买写字楼来优化资产的构成。

投资回报率是投资客最在乎的一个词。据竞合地产董事长王东介绍,目前郑州主流写字楼租金水平在1.5-2.5元/平方米/天的水平,高端写字楼的租金在2.5元/平方米/天左右。如果仅按照保守的租金来估算,以1.5元-1.8元/平方米/天的租金价格计算的话,写字楼的投资可以在15年甚至更短的时间内收回。这里面并不包含租金上涨的因素,而租金若干年后持续上涨则是不争的事实。

价格低谷好入市 长期持有才是正解

“现在想去北京买写字楼能买到吗?大都用来出租了。”王东认为,目前郑州写字楼尚属于起步阶段,投资出手时,自然要选择价格低谷入市。郑州写字楼的租金处于持续上涨的趋势,与北京、上海等写字楼租金十几元/平方米/天的水平相比,郑州高端写字楼2.43元/平方米/天的租金具有很大的上涨空间。

目前郑州市场的写字楼不适合投机型的投资行为,而是适合长期持有的物业类型。“这与城市发展水平以及购买者的习惯有很大关系。”王东认为,虽然目前北京上海等一线城市二手市场上写字楼的流动性较强,然而对郑州这个市场来说,商铺、公寓、写字楼等商业物业类型在二手市场上的流动性均比较差,与住宅产品相比,有很大的差别。虽然从长期来看,二手市场流动性会越来越强,但从目前的市场来看,购买写字楼的人群仍然倾向于一手市场。

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