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郑州写字楼市场发展火热 高呼推陈出新
郑州写字楼网 2012-11-22 来源:86写字楼网
摘要:今年第三季度,郑州非住宅类地产库存首次超过住宅类,凸显出当前写字楼市场的巨大投放量。

今年第三季度,郑州非住宅类地产库存首次超过住宅类,凸显出当前写字楼市场的巨大投放量。在这“巨量”之中,商业地产主要释放在郑东新区,尤其随着郑州新客运东站正式开始运营,郑东新区的写字楼和商铺继CBD内外环之后,又进入了一个集中上市期。

与写字楼项目同样一并而上的,还有它们各自标榜的“高端”,在此之下,郑州西区、创业型写字楼产品,无疑成了凤毛麟角,也是市场上极其稀缺的产品。记者梁冰

郑州西区

写字楼市场的蓝海

约在一个月前,郑州市房管局发布了9月份及第三季度房地产市场分析数据。其中有一个现象非常引人关注,那就是非住宅类地产库存首次超过住宅类。

数据显示,今年第三季度,郑州市非住宅投放量迅速提升,市区非住宅投放面积达到136.47万平方米。尤其是9月份郑东新区大量商业地产项目集中入市,使当月市区非住宅的投放量达到85.69万平方米,创下单月非住宅投放量的最高值,直接导致非住宅类地产库存超过住宅类库存。而这在郑州尚属首次。

尤其随着郑州新客运东站投入运营,郑东新区的写字楼和商铺继CBD内外环之后,进入了又一个集中上市期。

一直以来,郑州写字楼市场都存在着“商住倒挂”的现象,写字楼价值被低估,形成了极具潜在机会的投资“洼地”。

但是,在近两年住宅被限购之后,这一业态受到资本市场的青睐,大大小小的房地产开发企业纷纷转战于此,使得投资开发呈几何式增长。房企的扎推跟进,使得这一原本颇需要专业经验的写字楼市场,步入了快速繁荣时期,供应量和库存量达“历史最高”。

或许是迫于市场的巨大压力,前不久,郑州高铁商务区一座写字楼项目,以比预期低出不少的价格面市。在较强的企业品牌和价格优势推动下,该项目所推产品一售而空。

此“新闻”一出,使得周边同类产品遭受巨大打击,原本准备同期开盘的写字楼产品纷纷推迟了开盘时间,或随之作出降价举动,或考虑降价之中。这可以说是该区域写字楼市场竞争白热化的一个佐证。

然而,相对于郑东新区写字楼市场的一片“红火”,郑州西区俨然成了这个市场的蓝海。难怪有专家在某些场合急切地呼吁地产商:到郑州西区、高新区投资开发写字楼,那里市场广阔,需求巨大。

的确,纵观当前郑州西区商务地产市场,写字楼可谓屈指可数。但凡推出一座,都被哄抢一空。由于数量有限,很多“工作室”都“蜗居”在住宅楼里。

“西区有很多中小型企业,它们都需要现代化的办公场所。但是,老写字楼满足不了它们的要求,新的又严重匮乏,所以我呼吁地产商多关注西区,到这里来建一些适合市场的写字楼。”该专家说道。

创业型写字楼市场稀缺产品

与非住宅产品过剩相对应的,还有一个尴尬的现象,那就是目前郑州市场上的写字楼,纷纷标榜自己为“高端产品”,“5A、超5A、国际甲级、殿堂级”写字楼充斥着市场。

于是,有房地产商不禁对同行发出善意而又担忧的提醒:大家(小区网 论坛)都在做“高端写字楼”,市场真有这么大的需求量吗?“中端产品”、创业型写字楼谁来做呢?其实这个市场是郑州目前最需要,而又最欠缺的。

“希望我们的同行能思考一下,不要盲目而行。”该地产老总说道。

从我省来看,据河南省工商局统计,截至2011年底,全省各类市场主体总量超过250万户,其中,中小企业占各类市场主体总数的99%以上;全省私营企业超过34万户,个体工商户实有户数已突破200万大关。这一庞大的群体,滋生出对创业型写字楼的巨大需求。

在郑州,中小型企业达6.4万家,如果按每家企业需要办公场地100平方米计算,即为640万平方米写字楼。

然而,现实是针对这一客群而建的写字楼可谓少之又少,市场几乎处于空白。

“我们也想有个像样、体面的现代化办公场所,但是很难找到这样的地方。市场上的写字楼要么设施陈旧,不想去;要么租金太高,我们承受不起。”一直“蜗居”在郑州陇海路西段一高档居民楼的某代理机构老板无奈地说道。

其实,诸如此类的小型企业,都存在着这样一种苦恼。对于这些中小型、创业型企业来说,一间“像样”的办公地点不仅是他们的“面子”,也是取信客户的重要砝码。所以,他们亟须现代、高效、经济型的专业写字楼,来提高自己的身价,并实现更好发展。

此外,由于郑州写字楼集中、巨量释放,最近有不少专家与房地产行业协会人士,建议相关部门出台“住宅禁商”政策,以有效消化高存量的写字楼。

“虽然这个政策在郑州还未实施,但从其他经济发达城市来看,‘住宅禁商’已成一种趋势,这对提升整个城市的档次有好处。”有关专家表示。

由此看来,价格低、面积小,适合一些资金实力不太强的成长型企业的“创业型”写字楼市场,蕴含着巨大商机。

投资抑或自用性价比是关键

房地产系列政策下,商业地产在最近两年一直坐收着渔翁之利,焕发出蓬勃生机。

“房地产限购政策对于住宅市场进行的一步步调整,确实让一部分资产泡沫已经逐渐挤出。据相关数据显示,新政的挤出效应多半将被楼市‘内部’消化,资金更多地流向相邻的商业地产,尤其是写字楼并形成输入效益。”有关专家表示。

商业地产与生俱来的“高投入、高回报、高风险和高难度”四大特征,使得投资客更加谨慎和专业。

而写字楼作为城市经济发展最重要的“生产资料”之一,具有其他商用物业不可比拟的回报率高、回报稳健、资金投入相对较低等优势,逐渐成为不动产投资新宠。

尤其是与商铺相比,写字楼受周边环境及商圈影响较小,可迅速成熟;从资金占用率上看,写字楼价格相对较低、首付占用资金量较小、收支平衡(首付收回)的年限比商铺要早。

除了物业形态的对比之外,从产品类型与投资区域上来看,当然是高性价比的写字楼更胜一筹。

如在郑州西区购买一套售价仅有每平方米7000元左右的写字间,那么以后就不用再做租客,而可以直接成为房东,更为公司赚到了固定资产。

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